Como evoluirão os preços do imobiliário em Portugal?

QUARTA-FEIRA, 22 DE SETEMBRO DE 2010

Sempre me impressionou a subida a que os preços do imobiliário foram sujeitos em Portugal desde a década de 90. Os juros baixos e a expansão do crédito à habitação fizeram "maravilhas" em matéria de evolução de preços. A "modernidade" que íamos conquistando à medida que nos íamos divorciando e separando (porque "tás a ver, a coisa não está a dar") dava imenso fulgor à expansão do T1 e T2, figurinos escassíssimos há 15 anos atrás. À medida que se ia casando cada vez mais tarde em combinação com a febre de adquirir casa e começar a viver sozinho fez com engrossou também a procura de casa. A demografia também jogava a favor ao engrossar as "tropas" compradoras. O final da década de 60 e toda a década de 70 encheu-se de habitantes que a partir da década de 90 estava em plena idade de comprar (outros tempos, outras taxas de fecundidade). A década de 90 viu ainda chegarem os imigrantes, gente que por sinal também tem por hábito querer casa para viver. Todo este conjunto de factores socio-económicos bem combinados fizeram explodir o preço do imobiliário.

Agora começou a jogar tudo ao contrário. Começando pelo fim direi que muitos imigrantes estão a ir embora (e mais se seguirão), a evolução da taxa de divórcios e separações manter-se-á inalterda, ou mesmo baixará, pois começa a não haver dinheiro para os casais se separarem (veremos mais o "tás a ver, há que lutar pelo casamento"). O desemprego, o medo e os salários cada vez mais baixos farão com que as pessoas sejam muito mais cautelosas e fiquem descansadamente em casa dos pais durante mais tempo. O aumento da emigração reduz ainda mais a quantidade de pessoas à procura de casa. Sim, havia disto na década de 50 e 60 do século passado, mas as elevadas taxas de fecundidade eram outras na altura...E por fim temos o mais poderoso factor que derrubará os preços: o eterno efeito demografico, esse factor fácil de prever mas quase nunca considerado nas análises. À velocidade de 1,3 desde cerca de 2000 o número de novos compradores vai-se reduzir bastante lá para 2025. E lembremo-nos que 2025 está tão longe quanto perto está 1995 quando o recém empossado pseudo PM via rosas e cantava alegremente na Assembleia da República as bonanças a que Portugal estava votado.

Todos estes factores juntos tratarão de trazer os preços do imobiliário para patamares impensáveis nos dias de hoje. Não me surpreenderá que daqui a 15 anos os preços das casas sejam metade dos preços de 2010 (a preços constantes). A tendência de baixa em vigor é fortíssima e segue paulatinamente o seu caminho. Não se vislumbram grandes mudanças nos factores que puxam os preços para baixo pois todos eles são o resultado de tendências de fundo e que não se invertem de um momento para o outro.

Não faz parte da minha visão das coisas achar bem ou mal a evolução das tendências passadas e futuras. Limito-me a observar e tentar perceber os fenómenos pelo que não formulo especiais desejos... menos um: que a banca portuguesa lide muito bem com este fenómeno.

Nota final: para ajudar à festa da descida dos preços veremos os juros irem para outros níveis. Taxas deste gabarito não durarão mais do que 3 a 4 anos.